Huurrecht week 6: problemen tijdens de overeenkomst (met terugkoppelingsvragen)

• Huurrecht
• MBO
• Studiejaar 1

HUURRECHT

Week 6

Problemen tijdens de overeenkomst

TERUGKOPPELING 

Bespreek bijvoorbeeld:

• huurprijzenrecht 
• huurbescherming
• huurprijswijziging (verhoging / verlaging)
• Wat mag een woning maximaal kosten? (woningwaarderingsstelsel) 

Wat is de liberalisatiegrens?

De grens tussen sociale huurwoningen (niet geliberaliseerde woning) of particuliere huurwoningen (geliberaliseerde woning). De liberalisatiegrens is in 2021 €752,33

Miranda woont in een huurwoning met een huur van €749,30. Haar woning is een..

1. Geliberaliseerde woning
2. Niet geliberaliseerde woning

Hoe heet de huurder die de overeenkomst met de verhuurder aangaat?

1. Onderhuurder
2. Hoofdhuurder
3. Medehuurder

Hoofdhuurder, maar de medehuurder heeft dezelfde juridische positie als de hoofdhuurder. 

Wat is een kenmerk van een huurovereenkomst?

1. Het is pacht
2. Er hoeft geen tegenprestatie te zijn
3. Het gebruik van een bepaalde zaak verschaffen
4. Alle antwoorden zijn goed

Begrijpend lezen opdracht, antwoord C. Herhaal de kenmerken:

1. Het gebruik van een bepaalde zaak verschaffen

2. Een tegenprestatie geven

3. Er is geen sprake van pacht 

Verplichtingen verhuurder

Wat is gebrekkig onderhoud? art. 7:204 BW

Alles waardoor het genot van de gehuurde zaak minder is dan je mag verwachten (door een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid)

Verplichtingen verhuurder

 (grote) gebreken verhelpen art. 7:206 BW, niet verplicht als:

• het gebrek niet te repareren is of te duur is (evt. ontbinden ovk 7:210 BW)
• huurder zelf het gebrek heeft veroorzaakt
• Het kleine herstellingen betreft (Art. 7:217 BW zie besluit kleine herstellingen)

Verplichtingen verhuurder

Doet verhuurder niets? huurder neemt het over

• kosten van huur aftrekken
• Tijdelijke huurverlaging vragen bij de rechter 7:207 BW
• Recht op schadevergoeding als het gebrekkig onderhoud schade heeft veroorzaakt

In art. 7:206 BW staat dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij..

.. het verhelpen van de gebreken onmogelijk is, te duur is of niet van de verhuurder kan worden verwacht. 

In lid 2 van art. 7:206 BW staat dat deze verplichting niet geldt ten aanzien van..

kleine herstellingen

Mocht de verhuurder de gebreken niet verhelpen, dan kan de huurder _______________________________op kosten van de verhuurder, zie lid 3 van art. 7:206 BW.

..zelf de gebreken verhelpen..

Volgens art. 7:207 BW mag de huurder in geval van minder huurgenot een vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop ..

..hij het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt tot het moment dat het gebrek is verholpen. 

Als er gebreken ontstaan die zijn toe te rekenen aan de huurder, dan hoeft de verhuurder deze niet op te lossen. Verder hoeft de verhuurder kleine gebreken ook niet te repareren, dat moet de huurder dan zelf doen. In de wet wordt de term kleine herstellingen genoemd. Kleine herstellingen zijn de die werkzaamheden die de gemiddelde huurder zelf kan verrichten en die niet al te kostbaar zijn. Voor woonruimte staat dit in het Besluit kleine herstellingen. 

Aanpassen woning

Als je de huurwoning verlaat, moet je het weer in de staat opleveren zoals je het hebt gekregen.

overnameformulier/beginstaat/eindstaat

Zoek artikel 7:215 BW op en beantwoord:
Heeft de huurder toestemming nodig van de verhuurder voor aanpassingen van de woning?

1. Ja
2. Nee

Zoek artikel 7:215 BW op en beantwoord:
Binnen welke termijn dient de verhuurder te reageren op een verzoek van de huurder?

1. binnen 4 weken
2. binnen 6 weken
3. binnen 8 weken
4. binnen 10 weken

Een weigeringsgrond voor de verhuurder kan zijn: de woning wordt minder waard of de woning is niet meer makkelijk te verhuren, aldus artikel 7:215 BW. Stel de verhuurder weigert een verzoek. Wat kan de huurder dan doen?

Weigert verhuurder dan kan huurder naar kantonrechter en de rechter om toestemming vragen

Let op! eenmaal toestemming dan kan verhuurder huurder niet meer vragen het in oude staat terug te brengen

Gedragen als goed huurder

In art. 7:213 BW staat dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dat betekent dat de huurder geen andere dingen met het gehuurde mag doen dan waar het voor bestemd is. 

Schrijf hieronder een voorbeeld waarbij de huurder zich niet als goed huurder gedraagt:

Voorbeeld: hennepkwekerij

Gedragen als goed huurder

• Geen geluidsoverlast veroorzaken herriemeter 

(1:38 min zie volgende slide)

casussen oplossen 

Nu is het tijd om zelf aan de slag te gaan. Jij werkt bij een juridisch adviesbureau en verschillende klanten komen met vragen bij jou. Vertel de klanten wie er gelijk heeft. Gebruik het document: onderhoud huurwoning (week 6) op It's Learning

Henk en Ingrid hebben een huurwoning. Na zes maanden vinden ze dat de ramen eindelijk een keer moeten worden gewassen Ze spreken hun verhuurder op het gebrekkige onderhoud van de ramen aan. Deze vindt dat de huurders de ramen zelf moeten wassen.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Henk en Ingrid vinden na twee jaar dat de deur- en raamkozijnen binnen de woning opnieuw moeten worden geschilderd. Zij zijn allebei niet echt handig en vinden dus dat de verhuurder een professionele schilder moet laten komen voor het schilderen. De verhuurder geeft aan dat Henk en Ingrid dit als huurders zelf moeten doen.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Henk en Ingrid wonen inmiddels tien jaar in de huurwoning. Het raamkozijn in de voorkamer is door ouderdom voor een gedeelte weggerot. Henk en Ingrid schrikken van de prijs voor een nieuw kozijn. Ze vinden dus dat de verhuurder het nieuwe kozijn moet betalen. De verhuurder geeft aan dat Henk en Ingrid dit als huurders toch echt zelf moeten betalen.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

De CV-ketel van Henk en Ingrid is stuk. Ze hebben nu dus geen warm water en verwarming. Gelukkig is het hartje zomer en is een frisse koude douche zo erg nog niet. Desondanks vragen ze hun verhuurder om een nieuwe CV-ketel. Deze is van mening dat Henk en Ingrid de ketel nou werkelijk zelf moeten betalen, vooral omdat deze in de zomer niet nodig is.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

De oudste zoon (15) van Henk en Ingrid gaat nogal lomp om met het toilet. Op maandag ochtend (hij heeft geen zin in school en knalt het toiletdeksel naar beneden. Het deksel gaat kapot. Henk en Ingrid bellen daarom met de verhuurder. Deze vindt dat de zoon van Henk en Ingrid het deksel moet betalen. Henk en Ingrid vinden dat hij zich niet met opvoedkundige dingen moet bemoeien en gewoon een nieuw deksel moet installeren.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Ingrid gaat op het toilet zitten. Ineens maakt het “pang” en valt er een stuk uit de pot. Ingrid schrikt natuurlijk enorm. Henk en Ingrid denken nu zeker te weten dat de verhuurder dus een nieuw toilet moet betalen. Hij is het er niet mee eens, het toilet is toch nog bruikbaar.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Henk en Ingrid hebben een mierenplaag in huis, het is immers hartje zomer. Ze krijgen het niet meer onder controle en willen nu dat de verhuurder maatregelen neemt. De verhuurder is het, zoals altijd, helemaal niet eens met Henk en Ingrid.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Henk en Ingrid zijn teneinde raad. Na de mieren heeft nu een ander diertje zijn weg in hun huis gevonden: de kakkerlak. Ze bellen overstuur met de verhuurder. Die vindt echter dat zij de plaag zelf moeten bestrijden.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

De tuin van Henk en Ingrid ligt er niet meer netjes bij. Ingrid dacht dat een bepaald plantje wel leuk was in de tuin, maar het bleek een vreselijk onkruid te zijn, dat nu alles overwoekert. Ze weet niet meer wat ze moet doen en belt maar eens met de verhuurder. Hij is immers de eigenaar van de grond en zal iets met de tuin moeten doen. De verhuurder (zelf geen groene vingers) vindt Ingrid het zelf moet oplossen. Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Henk en Ingrid krijgen van alle ellende een behoorlijke vernieuwings- en poetsdrang. Helaas raakt de afvoer in huis daardoor verstopt. Ze zijn bang dat ze iets kapotmaken als ze met een veer door de buizen gaan en hopen dat het dan ook de taak van de verhuurder is. De verhuurder vindt uiteraard wederom van niet.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder