H4 Hypotheken

• Bedrijfseconomie
• Middelbare school
• havo, vwo
• Leerjaar 4

Hoofdstuk 4

Hypotheken

Leerdoelen

• verschillen tussen consumptief en hypothecair krediet
• verschil tussen lineair en annuïtair
• fiscale inkomens consequenties berekenen  

Hypothecaire leningen

Lineaire hypotheek

Annuïteitenhypotheek

Lineaire hypotheek 

Kenmerk: de aflossing is iedere periode gelijk 

Periodieke aflossing = lening/ aantal perioden 

Te betalen rente = rentepercentage x restschuld begin periode 

Restschuld = lening - vervallen aflossingen

Lineaire hypotheek 

Periodieke aflossing = lening/ aantal perioden 

Te betalen rente = rentepercentage x restschuld begin periode 

Restschuld = lening - vervallen aflossingen

Voorbeeld: lineaire hypotheek € 360.000, looptijd 30 jaar, 5% rente per jaar. rente en aflossing worden eens per jaar achteraf voldaan

• Bereken de jaarlijkse aflossing 
• Bereken de te betalen rente aan het einde van het 1e jaar 
• Bereken de restschuld aan het begin van het 5e jaar 

360.000/30 = 12.000

schuld begin 360.000 x 5% = 18.000

schuld begin 5e jaar 360.000 - 4 x 12.000 = 312.000

rente 5% x 312.000 = 15.600

Lineaire hypotheek

• Hoe bereken je het rentebedrag per jaar? 
•  Hoe bereken je de schuldrest na X jaar?

De rente over het eerste jaar is het rentepercentage x de restschuld aan het begin van het jaar. 

In de tabel lees je in kolom A af dat de restschuld aan het begin van het eerste jaar € 100.000 is. Boven kolom C lees je af dat de rente 6% is. 

De rente over het eerste jaar bereken je dan als volgt: 6% x € 100.000 = € 6.000 

Wat is de schuldrest aan het begin van jaar 3?  

Aan het begin van jaar 3 hebben er twee aflossingen plaatsgevonden, de aflossing aan het einde van jaar 1 en de aflossing aan het einde van jaar 2. 

De schuldrest is dan de hoogte van de oorspronkelijke lening € 100.000 - 2 x € 10.000 = € 80.000

Annuïteitenhypotheek

Kenmerk: de som van de rente en aflossing is iedere periode gelijk. Dit bedrag noemen we de annuïteit. 

De periodieke annuïteit krijg je altijd gegeven

Te betalen rente = rentepercentage x restschuld 

Aflossing = annuïteit - te betalen rente  

Inkomstenbelasting 

Hoe hoger je inkomen, hoe hoger het % inkomstenbelasting is, daarom noemen we dit een progressief belastingstelsel. (proportioneel is gelijk % ongeacht inkomen)

Belastingvoordeel

Een deel van de betaalde hypotheekrente krijg je terug van de belasting. Dit noemen we ook wel een fiscaal voordeel.

Fiscaal voordeel is:

• eenvoudige opgave: genoemd tarief IB x rentebedrag 
• uitgebreide opgave: tarief IB x (rentebedrag - bijtelling IB) 

Eigen woningforfait (EWF)

Fiscaal voordeel hypotheek

Rente is fiscaal aftrekbaar

   Belastbaar inkomen uit werk 

+ Bijtelling eigen woning forfait (EWF)

- Betaalde hypotheekrente                              

= Belastbaar inkomen uit werk en woning 

Aftrekbare hypotheekrente = hypotheekrente - bijtelling EWF

Netto hypotheeklasten

Hypotheeklasten na aftrek fiscaal voordeel

   Aflossing 

+ Rente

- IB-tarief x rente (aftrekbare rente)             

= Netto hypotheeklasten