Financiële Zelfredzaamheid Hoofdstuk 3-4

• Bedrijfseconomie
• Middelbare school
• havo, vwo
• Leerjaar 4

Hoofdstuk 3 + 4

Kopen of huren

Hypotheken

Leerdoelen

• Je kunt voor- en nadelen van huren en kopen benoemen
• verschillen tussen consumptief en hypothecair krediet
• verschil tussen lineair en annuïtair
• fiscale inkomens consequenties berekenen  

Huren voordelen en nadelen

• Je kunt een huurcontract op elk moment opzeggen
• Je bent niet verantwoordelijk voor groot onderhoud van de woning 
• Je hebt geen hypotheek en/ of eigen vermogen nodig 
• Je loopt geen risico als de waarde van de woning daalt 
• Je hebt soms recht op huurtoeslag

• Je krijgt vrijwel zeker elk jaar een huurverhoging (bij een hypotheek zijn de uitgaven meestal stabiel) 
• Je mag de woning niet zonder toestemming verbouwen
• Je bouwt geen vermogen op door af te lossen of waardestijgingen van de woning

Sociale huurwoningen

Een sociale huurwoning is een huurwoning met een maximale netto huurprijs van € 763,47
De meeste sociale huurwoningen zijn in bezit van woningcorporaties. 

• Huur afhankelijk van puntensysteem
• Jaarlijkse huurverhoging gemaximeerd
• Soms huurtoeslag mogelijk
• Te huren bij een inkomen tot de inkomensgrens van € 40.765 per huishouden

Vrije sectorhuurwoningen

Huurwoningen met een maandhuur vanaf € 763,47 noemen we huurwoningen in de vrije sector. 

• Geen huurtoeslag mogelijk
• Geen maximum aan jaarlijkse huurverhoging 

Plichten huurder

• Huur betalen
• Opzegtermijn, meestal één maand
• Aanpassen of verbouwen woning alleen met toestemming, anders bij einde huurcontract opleveren in de oorspronkelijke staat
• Klein onderhoud; schoonmaken, tuin etc. 

Plichten verhuurder

• Woning ter beschikking stellen 
• Opstalverzekering betalen 
• Groot onderhoud uitvoeren
• Huurcontract moet voldoen aan regels Burgerlijk Wetboek en andere wetten
• Opzegging alleen met wettelijke grond toegestaan; minimaal 3 maanden van te voren.

Stappenplan huis kopen

Makelaar

Beroep van iemand die helpt, adviseert en onderhandelt bij het kopen of verkopen van een huis. Je betaalt hier een vergoeding voor.

Voorlopig 

koopcontract

Als koper en verkoper het eens zijn ondertekenen ze beiden een voorlopig koopcontract. Er staan vaak ontbindende voorwaarden in, dat zijn redenen om zonder kosten van de koop af te kunnen zien. (bijv. financiering)

Bijkomende kosten bij het kopen van een huis

• overdrachtsbelasting (ongeveer 2% van de koopprijs)
  
• makelaarskosten (oa taxatiekosten)
  
• kosten notaris (contract en kadaster)
  
• kosten financiering
  

_________________________________________

= kosten koper(k.k.) 

= ongeveer 10% van de koopprijs

Gemeentelijke belastingen

• OZB (op basis WOZ-waarde voor eigenaar en gebruiker)
  
• Afvalstoffenheffing
• Hondenbelasting
• Rioolrecht

Hypothecaire leningen

Lineaire hypotheek

Annuïteitenhypotheek

Lineaire hypotheek 

Kenmerk: de aflossing is iedere periode gelijk 

Periodieke aflossing = lening/ aantal perioden 

Te betalen rente = rentepercentage x restschuld begin periode 

Restschuld = lening - vervallen aflossingen

Lineaire hypotheek 

Periodieke aflossing = lening/ aantal perioden 

Te betalen rente = rentepercentage x restschuld begin periode 

Restschuld = lening - vervallen aflossingen

Voorbeeld: lineaire hypotheek € 360.000, looptijd 30 jaar, 5% rente per jaar. rente en aflossing worden eens per jaar achteraf voldaan

• Bereken de jaarlijkse aflossing 
• Bereken de te betalen rente aan het einde van het 1e jaar 
• Bereken de restschuld aan het begin van het 5e jaar 

360.000/30 = 12.000

schuld begin 360.000 x 5% = 18.000

schuld begin 5e jaar 360.000 - 4 x 12.000 = 312.000

rente 5% x 312.000 = 15.600

Lineaire hypotheek

• Hoe bereken je het rentebedrag per jaar? 
•  Hoe bereken je de schuldrest na X jaar?

De rente over het eerste jaar is het rentepercentage x de restschuld aan het begin van het jaar. 

In de tabel lees je in kolom A af dat de restschuld aan het begin van het eerste jaar € 100.000 is. Boven kolom C lees je af dat de rente 6% is. 

De rente over het eerste jaar bereken je dan als volgt: 6% x € 100.000 = € 6.000 

Wat is de schuldrest aan het begin van jaar 3?  

Aan het begin van jaar 3 hebben er twee aflossingen plaatsgevonden, de aflossing aan het einde van jaar 1 en de aflossing aan het einde van jaar 2. 

De schuldrest is dan de hoogte van de oorspronkelijke lening € 100.000 - 2 x € 10.000 = € 80.000

Annuïteitenhypotheek

Kenmerk: de som van de rente en aflossing is iedere periode gelijk. Dit bedrag noemen we de annuïteit. 

De periodieke annuïteit krijg je altijd gegeven

Te betalen rente = rentepercentage x restschuld 

Aflossing = annuïteit - te betalen rente  

Inkomstenbelasting 

Hoe hoger je inkomen, hoe hoger het % inkomstenbelasting is, daarom noemen we dit een progressief belastingstelsel. (proportioneel is gelijk % ongeacht inkomen)

Belastingvoordeel

Een deel van de betaalde hypotheekrente krijg je terug van de belasting. Dit noemen we ook wel een fiscaal voordeel.

Fiscaal voordeel is:

• eenvoudige opgave: genoemd tarief IB x rentebedrag 
• uitgebreide opgave: tarief IB x (rentebedrag - bijtelling IB) 

Eigen woningforfait (EWF)

Fiscaal voordeel hypotheek

Rente is fiscaal aftrekbaar

   Belastbaar inkomen uit werk 

+ Bijtelling eigen woning forfait (EWF)

- Betaalde hypotheekrente                              

= Belastbaar inkomen uit werk en woning 

Aftrekbare hypotheekrente = hypotheekrente - bijtelling EWF

Netto hypotheeklasten

Hypotheeklasten na aftrek fiscaal voordeel

   Aflossing 

+ Rente

- IB-tarief x rente aftrekbare rente               

= Belastbaar inkomen uit werk en woning 

Opgave 8.4

Opgave 8.7

Opgave 8.9

Opgave 8.10