Huren, kopen en hypotheek (Bedrijfseconomie havo), les 1: Uitleg
Woonhuizen in Goirle
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Huren, kopen en hypotheek
Examenstof bedrijfseconomie havo
Lesduur is: 45 minIntroductie
Onderdelen in deze les
Woonhuizen in Goirle
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Huren, kopen en hypotheek
Examenstof bedrijfseconomie havo
Les 1 van 3: uitleg. Les 2 is de examentraining, les 3 de terugblik met quiz. Syllabus: B1 11.3.1-11.3.5. Image credit: UitGoirle / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Wat ga je kunnen?
Ik kan huren en kopen vergelijken en de interest en aflossing van een lineaire lening en een annuïteitenlening berekenen.
Deze slide heeft geen instructies
Je wilt later een eigen woning. Welke woorden komen bij je op?
Syllabus 11.3: verwachte woorden zijn huren, kopen, hypotheek, bank, rente, lening, aflossen, notaris, makelaar, maandlasten. Gebruik ze later in de les: laat zien welke woorden bij het huren horen, welke bij het kopen en welke bij het lenen.
Appartementen in Utrecht
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Huren of kopen?
Wie huurt, betaalt huur aan de verhuurder en blijft geen eigenaar. Wie koopt, wordt eigenaar van de woning.
Huren: flexibel, geen koopsom nodig en de verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud.
Kopen: je kunt de woning aanpassen, maar je betaalt zelf onderhoud en draagt het risico van waardedaling.
Een koper mag onder voorwaarden de hypotheekrente aftrekken, een huurder de huur niet.
Syllabus 11.3.1: voor- en nadelen van huren vergeleken met kopen. Huren: lagere drempel, makkelijker verhuizen, geen risico op waardedaling, maar geen eigendom en geen waardestijging voor de huurder. Kopen: eigendom, de woning kan in waarde stijgen of dalen, onderhoud voor eigen rekening, hypotheeklasten, fiscaal voordeel via de hypotheekrente (komt in blok 3 terug). Veelgemaakte fout: denken dat kopen altijd goedkoper is dan huren. Image credit: Sailko / Wikimedia Commons, CC BY 3.0
Een bankkantoor in Gouda, 2019
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
De hypotheek
Een koper leent vaak een groot deel van de koopsom bij een bank: een hypothecaire lening, kortweg hypotheek.
De hypotheekmarkt is de markt waar vraag naar en aanbod van hypotheken samenkomen.
Het huis dient als onderpand. De bank krijgt het recht van hypotheek: bij niet betalen mag ze het huis laten verkopen.
De bank betaalt de verkoper en de koper betaalt de bank rente (interest) en lost af.
Syllabus 11.3.2 en 11.3.3: hypothecaire lening en recht van hypotheek. Het recht van hypotheek is de zekerheid voor de geldgever: de woning is onderpand. Interest en aflossing zijn de twee onderdelen van wat de lener betaalt: dat werken blok 2 en 3 uit. Veelgemaakte fout: denken dat de bank eigenaar van het huis wordt zodra de hypotheek is afgesloten. De koper blijft eigenaar. Image credit: Donald Trung Quoc Don / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Een te-koopbord van een makelaar, Rotterdam, 2022
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Partijen op de hypotheekmarkt
Hypotheeknemer: de bank die het geld uitleent. Hypotheekgever: de eigenaar die het huis als onderpand geeft.
De hypotheekadviseur adviseert welke hypotheekvorm bij jouw situatie past.
De makelaar bemiddelt bij de aankoop of verkoop van de woning.
De notaris legt de koop en de hypotheek officieel vast in een akte.
Syllabus 11.3.2: functie van de partijen op de hypotheekmarkt. Let op de woorden: de hypotheeknemer is degene die het hypotheekrecht neemt (de geldgever, meestal een bank), de hypotheekgever is de eigenaar die het recht van hypotheek geeft. Dat is verwarrend, dus noem het expliciet. Veelgemaakte fout: hypotheekgever en hypotheeknemer omdraaien omdat de bank het geld 'geeft'. Image credit: Donald Trung Quoc Don / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Wat is de functie van de makelaar bij het kopen van een woning?
Het geld voor de koop uitlenen
Bemiddelen tussen koper en verkoper
De akte officieel vastleggen
Adviseren over de hypotheekvorm
Syllabus 11.3.2. De makelaar bemiddelt. Uitlenen doet de bank (hypotheeknemer), de akte is voor de notaris en het advies over de vorm komt van de hypotheekadviseur. Verwachte fout: de akte, omdat de makelaar bij de koop betrokken is.
Vul in
Met het recht van hypotheek mag de bank het huis laten verkopen als de hypotheekgever niet betaalt.
Syllabus 11.3.3. Het recht van hypotheek is de zekerheid van de bank, de hypotheekgever is de eigenaar die moet betalen. Verwachte fout: hypotheeknemer invullen, dat is de bank zelf.
Een te-koopbord in een etalage, Stadskanaal, 2019
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Interest en aflossing
Elk jaar betaal je op een hypotheek twee dingen: interestkosten en een aflossingsbedrag.
Interest per jaar = restschuld aan het begin van het jaar x rentepercentage.
De aflossing verkleint de restschuld. Restschuld na een jaar = restschuld ervoor min aflossing.
Totale last per jaar = interest + aflossing.
Syllabus 11.3.4: interest- en aflossingsverplichting. De formules staan niet in de examenopgave, leerlingen moeten ze kennen. Interest wordt berekend over de restschuld, dus over wat er nog te betalen is. Veelgemaakte fout: de interest altijd over het oorspronkelijke bedrag berekenen. Image credit: Donald Trung Quoc Don / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
De lineaire lening
Bij een lineaire lening is de aflossing elk jaar even groot.
Aflossing per jaar = lening gedeeld door het aantal jaren.
De restschuld daalt elk jaar met hetzelfde bedrag, dus de interest wordt elk jaar kleiner.
De totale last per jaar is dus in het begin het hoogst en daalt daarna elk jaar met hetzelfde bedrag.
Syllabus 11.3.3: lineaire lening. Lineair betekent dat de aflossing steeds gelijk is, niet de totale last. Veelgemaakte fout: denken dat de totale jaarlast bij een lineaire lening gelijk blijft.
Woonhuizen in Goirle
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Voorbeeld lineaire lening
Lening € 250.000, rente 3,5%, looptijd 25 jaar: aflossing per jaar is € 250.000 : 25 = € 10.000.
Jaar 1: interest 3,5% van € 250.000 = € 8.750. Totale last: € 8.750 + € 10.000 = € 18.750.
Jaar 2: restschuld € 240.000, interest € 8.400. Totale last: € 18.400.
De totale last daalt elk jaar met € 350: de interest over € 10.000 aflossing.
Syllabus 11.3.4. Uitwerking: aflossing 250.000 / 25 = 10.000. Jaar 1: interest 250.000 x 0,035 = 8.750, totaal 18.750. Restschuld na jaar 1: 240.000. Jaar 2: interest 240.000 x 0,035 = 8.400, totaal 18.400. Verschil 18.750 - 18.400 = 350, en 10.000 x 0,035 = 350. Veelgemaakte fout: het rentepercentage van 3,5% ook over de aflossing laten lopen of de restschuld vergeten bij te werken. Image credit: UitGoirle / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Je leent € 150.000 lineair voor 25 jaar. Hoeveel los je per jaar af?
€ 600
€ 7.500
€ 5.000
€ 6.000
Syllabus 11.3.4. 150.000 / 25 = 6.000 (nagerekend: 6.000 x 25 = 150.000). Verwachte fout: delen door een ander aantal jaren, of het rentepercentage erbij betrekken.
Vul in
Bij een lineaire lening is de aflossing elk jaar gelijk. De totale last daalt doordat de interest kleiner wordt.
Syllabus 11.3.3 en 11.3.4. De interest daalt omdat de restschuld daalt. Verwachte fout: restschuld invullen, die daalt wel maar is geen onderdeel van de jaarlijkse betaling.
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
De annuïteitenlening
Bij een annuïteitenlening is de totale last per jaar (interest + aflossing) elk jaar even groot.
Dat vaste bedrag heet de annuïteit. In een opgave staat de annuïteit meestal gegeven.
Interest = restschuld x rentepercentage. Aflossing = annuïteit min interest.
In het begin is de restschuld hoog, dus de interest hoog en de aflossing laag. Later daalt de interest en stijgt de aflossing.
Voorbeeld: lening € 200.000, 3%, annuïteit € 10.204. Jaar 1: interest € 6.000, aflossing € 4.204. Jaar 2: interest € 5.874, aflossing € 4.330.
Syllabus 11.3.3 en 11.3.4: annuïteitenlening. Uitwerking: jaar 1 interest 200.000 x 0,03 = 6.000, aflossing 10.204 - 6.000 = 4.204, restschuld 195.796. Jaar 2: interest 195.796 x 0,03 = 5.873,88 (afgerond 5.874), aflossing 10.204 - 5.874 = 4.330. Totale last beide jaren 10.204. De annuïteit is hier met de annuïteitenformule berekend en afgerond; de leerling hoeft die berekening niet te kunnen. Veelgemaakte fout: denken dat de aflossing elk jaar gelijk is.
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Fiscale gevolgen
Voor een eigen woning mag je onder voorwaarden de betaalde hypotheekrente aftrekken van je inkomen.
De aflossing mag je niet aftrekken: aflossen is geen kostenpost maar een lagere schuld.
Belastingvoordeel = betaalde interest x belastingtarief. Het tarief staat in de opgave.
Netto last = interest + aflossing min belastingvoordeel.
Syllabus 11.3.5: voor- en nadelen, inclusief de fiscale. Voorwaarden en tarieven wijzigen en horen niet uit het hoofd geleerd te worden: in een opgave staan ze erbij. Belangrijk is de redenering: alleen de interest geeft voordeel, en omdat de interest daalt, daalt ook het belastingvoordeel in de loop van de jaren. Veelgemaakte fout: ook de aflossing aftrekken.
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Lineair of annuïteit?
Lineair: hoge lasten in het begin, die elk jaar dalen. De restschuld daalt sneller, dus je betaalt in totaal minder interest.
Annuïteit: vaste jaarlast, dus voorspelbaar en in het begin lager dan bij lineair. Je betaalt in totaal wel meer interest.
Bij beide vormen daalt de interest en dus het belastingvoordeel in de loop van de jaren.
Welke vorm past, hangt af van wat je je kunt veroorloven en van wat je belangrijk vindt.
Syllabus 11.3.5: voor- en nadelen van de hypotheekvormen. In jaar 1 is de aflossing bij lineair hoger dan bij annuïteit (bij een positieve rente), dus de restschuld daalt bij lineair sneller en de totale interest is bij lineair lager. Bij annuïteit stijgt de aflossing juist later. Veelgemaakte fout: denken dat annuïteit goedkoper is omdat de jaarlast lager is.
Waarom is de aflossing bij een annuïteitenlening in jaar 1 klein?
De bank rekent in jaar 1 geen aflossing
De rente is in jaar 1 het laagst
De looptijd is in jaar 1 het kortst
De interest over de hoge restschuld is groot
Syllabus 11.3.4. Aflossing = annuïteit min interest. Een hoge restschuld geeft veel interest, dus blijft er van de vaste annuïteit weinig over voor aflossing. Verwachte fout: denken dat de rente in het begin lager is.
Welk deel van de betaling op een hypotheek mag je volgens de uitleg aftrekken?
Alleen de aflossing
Alleen de interest
Interest en aflossing samen
Geen van beide
Syllabus 11.3.5. Alleen de interest geeft belastingvoordeel, de aflossing niet. Verwachte fout: interest en aflossing samen, omdat beide in de maandlast zitten.
Wat vond je het lastigst in deze les?
De partijen op de hypotheekmarkt
De lineaire lening berekenen
De annuïteitenlening berekenen
De fiscale gevolgen
Gebruik de uitslag om te bepalen welk blok je nog een keer doorloopt.
Zou jij later huren of kopen? Geef één argument.
Een goed antwoord noemt een keuze en een argument uit de les: flexibiliteit, onderhoud, risico van waardedaling, koopsom of hypotheekrenteaftrek. Er is geen goed of fout.
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Begrippen (1/2)
huren en kopen: Huren: een woning gebruiken tegen betaling van huur. Kopen: eigenaar worden.
hypotheekmarkt: De markt waar vraag naar en aanbod van hypotheken samenkomen.
hypotheeknemer: De geldgever, meestal een bank, die het recht van hypotheek krijgt.
hypotheekgever: De eigenaar die het huis als onderpand geeft en de hypotheek terugbetaalt.
hypotheekadviseur: Adviseert welke hypotheekvorm bij je situatie past.
Deze slide heeft geen instructies
EXAMENSTOF · PERSOON · WONEN
Begrippen (2/2)
makelaar en notaris: De makelaar bemiddelt bij de koop. De notaris legt de akte vast.
recht van hypotheek: Het recht van de bank om het huis te laten verkopen bij niet betalen.
lineaire lening: Elk jaar dezelfde aflossing, dus een dalende totale last.
annuïteitenlening: Elk jaar dezelfde totale last, met een stijgende aflossing.
interestkosten en aflossingsbedrag: Wat je per jaar betaalt voor het lenen en wat je van de schuld aflost.
Deze slide heeft geen instructies
